Chỉ số chứng khoán

Chỉ số thế giới
 
 
 
Bất động sản

Đất nền Hà Nội chạm “đáy giả” hay “đáy thực”?

Thứ 6 10/06/2011 07h:21
Đất nền Hà Nội chạm “đáy giả” hay “đáy thực”?
Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011 tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng.
Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm “đáy”. Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại đáy: đáy tạm thời (đáy giả), đáy thực (đáy mà từ đó tạo sóng tăng), đáy giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân).

Sẽ có sóng tăng?

Những ngày này, một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang dò hỏi nhau về biến động của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Không khí lao xao, lại thêm mấy bài viết "xôn xao đất nền", làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Trạng thái "sẵn sàng chiến đấu cao" lao vào "bắt đáy" đang nóng dần.

Thực ra thời gian "ngủ đông" của thị trường BĐS Hà Nội đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thị trường này lập đỉnh. Đó là một khoảng thời gian đủ dài với những nhà đầu tư không hun đúc được lòng kiên nhẫn như các nhóm đầu cơ chính hiệu.

Trong sóng tăng, quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ nhà đất được tính theo chu kỳ ít nhất 3 tháng, có những giai đoạn dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là khoảng thời gian "lặng sóng" mà những chủ dự án có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải ra tay ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền nhàn rỗi chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những khu vực mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao, đồng thời gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt kỳ vọng đầu cơ.

Nhưng hiện nay, quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền Hà Nội đã thật sự cao, không chỉ là quá cao so với mức thu nhập trung bình của người lao động, mà đã đủ hấp dẫn để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Vì thế đương nhiên phân khúc đất nền ở thành phố này đã đạt đỉnh và cần phải có sự điều chỉnh cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mức độ điều chỉnh giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua, đường biểu diễn giá đất nền Hà Nội cắm thẳng xuống, được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ cao điểm giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011, khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ ngân hàng nên đã chấp nhận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể, người giữ đất vẫn đang kỳ vọng về một tương lai không xa giá đất nền sẽ được tiếp tục tăng, nếu không phải do động tác đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân Hà Nội và những tỉnh phụ cận (theo sự mô tả hào nhoáng của các lý thuyết gia).

Tính toán này có vẻ không sai lắm, bởi cũng đã xuất hiện những người dân rút tiền tiết kiệm để nhăm nhe chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ, bắt đáy đất nền, người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông Hà Nội, quy hoạch của khu đô thị mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây Hà Nội càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời gian đóng băng. Trong khi đó, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư Hà Nội tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

Trong khi đó, đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng, vốn được coi như một biện pháp chống đầu cơ và tạo công bằng, hình như đang có tác dụng ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ thông qua và thực hiện hay không, chỉ biết rằng đã xuất hiện lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia cho rằng một khi những dự án mới không được chia lô bán nền nữa, quỹ đất nền đã "lỡ cắt xẻ sẽ có giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Người mua ở hãy thận trọng

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo léo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế, sóng nào cũng vậy, tâm lý đám đông vẫn còn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại lao xao người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có thể nhìn thấy trước là những văn phòng giao dịch BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có cơ hội mở lại.

Những thông tin có phần sáng lạn về tình hình giảm lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS, cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Nhưng ở một khía cạnh khác, hãy nên suy xét đến sự có cần phải cứu thị trường BĐS Hà Nội không khi mặt bằng giá đất nền, dù có giảm, vẫn còn đang "trên trời".

Về thực chất, mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm này tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng. Thường sau giai đoạn giảm đầu tiên, giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả, nơi hội tụ lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Rất có thể, lập luận gây phản ứng ngược về đề xuất cấm chia lô bán nền và những thông tin về quy hoạch, giao thông trong thời gian qua chính là những tác động đậm sắc màu tâm lý nhằm tạo ra vùng đáy giả như thế.

Với vùng đáy giả này, đương nhiên giới đầu cơ "thứ cấp của thứ cấp", trong đó phần lớn là những người đã ôm hàng từ đỉnh, sẽ có cơ hội tuyệt vời để thoát hàng sau khi đã phải chịu đựng tình trạng đóng băng khốn khổ mấy tháng trước.

Trong bài "Đấ
Số lượt xem: 157
 
Bình luận
Đọc lại dữ liệu
Không có bình luận nào.
 


Nhập mã chứng thực:

Vui lòng gõ có dấu và không quá 1000 chữ.
 
Các tin mới
Các tin cũ
 
 

_

 
Đọc nhiều nhất
Bình luận  Mr Lam  viết trong  Nuôi cánh kiến đỏ, hướng thoát nghèo ở Mường Lát  lúc  22/9/2012  :  Tôi cần nhập số lượng lớn nhựa Cánh Kiến, vui long..
Bình luận  thang  viết trong  Đề xuất tách Phòng Kinh tế và Hạ tầng thuộc UBND cấp huyện  lúc  15/6/2012  :  đồng ý
Bình luận  vinh  viết trong  Hoa khôi - Doanh nhân Nguyễn Thu Hương: Người đẹp thẳng tay “đập nát bình hoa”  lúc  3/6/2012  :  tai sac di cung, qua la thanh cong
Bình luận  Vinh  viết trong  [Infographic] Apple qua các con số  lúc  15/5/2012  :  I love Apple !!!!!!!
Bình luận  Hồng Cương  viết trong  Một đại gia thế giới sắp rót vốn vào một ông lớn công nghệ Việt Nam?  lúc  23/4/2012  :  Theo giới thiệu vậy thì chắc chắn là VC Corp thôi,..
Bình luận  ThanhChung  viết trong  Phát “sốt” vì cây cỏ ngọt  lúc  17/4/2012  :  Mot loai duoc thao qui hiem rat mong doc gia nen..
Tin tổng hợp từ các báo
 
 
Bản quyền © 2005-2014 của ScTech. Phần mềm TradePortal phiên bản 4.

Liên kết website