Chỉ số chứng khoán

Chỉ số thế giới
 
 
 
Bất động sản

Bất động sản Tp.HCM trước câu hỏi tồn tại

Thứ 3 21/06/2011 11h:33
Bất động sản Tp.HCM trước câu hỏi tồn tại
Thị trường “đóng băng”, tín dụng thắt lại, nợ đến hạn… là vấn đề của nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hiện nay.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nói với VnEconomy cho biết: “So với 2008, năm nay độ khó khăn còn gấp nhiều lần”.

Cho nên, theo ông Châu:

- Thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2011 là đứng trước lựa chọn liên quan đến việc tồn tại hay không tồn tại.

Đó là thực trạng thị trường bất động sản Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm và có thể kéo dài hết năm nay, thậm chí qua đến năm 2012. Doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đang chuẩn bị tinh thần, chuẩn bị sức lực để đối phó với tình hình khó khăn trong cả hai năm.

Ưu thế thuộc về người mua

Ông nhìn nhận thế nào về tương quan cung cầu trên thị trường hiện nay?

Theo nhận thức của tôi, thị trường bất động sản năm 2011 có ưu thế thuộc về người mua.

Nếu có chuẩn bị nguồn tiền mua nhà để ở thì năm nay, người tiêu dùng có hai điều lợi. Thứ nhất là quyền lựa chọn của người tiêu dùng năm nay rất rộng, có nhiều dự án để lựa chọn. Trong một dự án mình cũng được lựa chọn nhiều căn hộ theo mình ưa thích.

Thứ hai là giá. Chưa bao giờ giá bất động sản lại tiệm cận với giá thành như thế này. Thậm chí có trường hợp người ta bán cắt lỗ dưới giá thành. Đặc biệt, từ bây giờ đến cuối năm người tiêu dùng rất có lợi nếu mua bất động sản.

Còn các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực thì năm nay cũng thuận lợi trong việc phát triển quỹ đất tương lai, với cơ hội mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp. Tức là, trong năm khó khăn này lại xuất hiện thuận lợi cho những người có thực lực tài chính.

Với giá nhà ở đang rất sát giá thành xây dựng, theo ông, tại sao thị trường vẫn khá trầm lắng?

Bởi vì chúng ta thấy là nguồn cung ở một số phân khúc thị trường đã vượt quá cầu. Trên thực tế là như vậy. Thứ hai là tâm lý thị trường, người ta thấy giá đang xuống thì muốn xuống tiếp nữa.

Như chúng ta biết là giá bất động sản tại Tp.HCM đã xuống đến mức hợp lý nên từ giờ cho đến Tết Nguyên đán tới, người tiêu dùng mua hàng không bao giờ sợ hớ giá.

Vậy có giảm giá không? Tất nhiên trong thị trường, có dự án nhích lên, có dự án giảm hơn tùy theo điều kiện của từng doanh nghiệp, không có mẫu số chung.

Có doanh nghiệp quá khó khăn thì giảm thêm, có doanh nghiệp thu hút được người mua thì tăng giá lên. Nhưng, chúng ta thấy khác biệt trong từng thị phần, ví dụ văn phòng cho thuê giá đang trong xu hướng giảm…

Khép cửa mọi nguồn vốn

Khi trước thị trường lên, doanh nghiệp nào cũng hồ hởi với lợi nhuận cao. Vậy nay lợi nhuận đó đi đâu rồi, thưa ông?

Ở đây còn có vấn đề lợi nhuận doanh nghiệp và lợi nhuận của chủ doanh nghiệp là hai vấn đề có tính độc lập với nhau. Khi lợi nhuận doanh nghiệp chia ra cho các cổ đông thì lợi nhuận đó không còn ở doanh nghiệp. Khi thị trường gặp khó khăn thì công ty gặp khó khăn.

Tại vì chúng ta vừa rồi, ngành bất động sản cũng như từng doanh nghiệp chưa theo hướng phát triển bền vững. Muốn phát triển bền vững phải tuân thủ nguyên lý trong đó đặc biệt là đừng đi vào ngành bất động sản với mong muốn đạt siêu lợi nhuận. Phải coi ngành bất động sản như những ngành kinh tế khác, đạt mức lợi nhuận hợp lý.

Doanh nghiệp nào nhằm mục tiêu đánh quả, trong một dự án, trong một công trình đạt lợi nhuận vài trăm phần trăm thì doanh nghiệp đó chắc chắn không phát triển bền vững. Doanh nghiệp đó có thể đánh thắng một dự án nhưng về lâu dài thương hiệu doanh nghiệp đó không thể đứng vững trong lòng người tiêu dùng.

Tức là những bùng nổ của thị trường khi trước đã không giúp doanh nghiệp tăng tiềm lực tài chính?

Vì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM dựa vào vốn để đầu tư.

Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hoạt động dựa trên 4 nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu tỷ lệ nhỏ; vốn vay tín dụng, kể cả vay từ các quỹ đầu tư lãi suất cao, không tiếp cận được khi đáo hạn; huy động vốn của khách hàng khó khăn; và nguồn vốn hợp tác các doanh nghiệp.

Ở Tp.HCM, tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp không lớn trong tổng số vốn đầu tư của một dự án, đặc biệt là dự án lớn. Theo quy định của Luật Nhà ở, với dự án trên 20 ha, nguồn vốn chủ sở hữu phải chiếm từ 15-20% tùy theo quy mô từng dự án.

Nhưng trên thực tế, đó là mới tính dự án trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và san lấp, chuẩn bị một số hoạt động là chính. Chứ nếu tính tất cả toàn bộ công trình xây dựng trên một dự án đầu tư thì tỷ trọng vốn chủ sở hữu còn thấp hơn. Như vậy, nhu cầu vốn cho mỗi dự án đầu tư rất lớn.

Còn với các dự án quy mô dưới 15 ha thì quy định là không tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp thực hiện nhiệm vụ phát triển bất động sản đi từ đất thì được quy định vốn điều lệ tối thiểu là 6 tỷ đồng.

Nhưng con số này trong tình hình hiện nay tương đương chỉ khoảng 300 nghìn USD, bằng một căn hộ thôi. Thành ra, vốn đó theo quy định của Luật doanh nghiệp rất là thấp.

Đó có phải lý do dư nợ bất động sản tại Tp.HCM có tỷ lệ cao so với cả nước?

Doanh nghiệp phía Nam không phải như doanh nghiệp phía Bắc, có tiền tươi thóc thật nhiều, phía Nam phải dựa vào vốn vay tín dụng rất là cơ bản. Lâu này, nguồn vốn để doanh nghiệp bất động sản dựa vào là vốn vay ngân hàng.

Nhưng khi lãi suất lên rất cao, chúng ta thấy rằng hiện nay doanh nghiệp bất động sản phải vay với lãi suất trên 20%, thậm chí đến mức độ 24-25%, là vượt so với mức độ doanh nghiệp bất động sản có thể chịu được.

Với lãi suất như thế, từ 4-5 năm, giá của dự án bị đội lên thêm một lần nữa, chỉ tính về lãi suất thôi, chưa tính mặt bằng giá của các ngành hàng khác. Như chúng ta thấy giá điện, xăng dầu, than, sắt thép, xi măng, tất cả nguyên liệu và nhân công đều tăng.

Nhưng do chính sách thắt chặt tiền tệ và bất động sản lại bị xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên vốn vay tín dụng các doanh nghiệp bất động sản chẳng những phải chịu lãi suất cao mà còn rất khó tiếp cận.

Cộng với chi phí quản lý, cộng với thủ tục hành chính của chúng ta hiện nay còn rất là nhiêu khê, làm cho việc chuẩn bị đầu tư của doanh nghiệp kéo dài. Việt Nam chúng ta, thời gian cấp phép một dự án tính bằng năm, làm chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên…

Còn nguồn vốn huy động từ khách hàng trong hoàn cảnh này ra sao, thưa ông?

Miễn là đầu ra khách hàng chấp nhận. Lãi suất cao, giá nguyên liệu đầu vào, nhân công cao... không sao hết. Nhưng chúng ta thấy là đầu ra hiện nay rất khó khăn.

Thị trường hiện nay gần như phẳng: Văn phòng cho thuê ế ẩm, nhiều dự án căn hộ cao cấp không bán được hàng hoặc là bán ra rất ít… Rồi cả phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hoặc là trung bình thì hiện nay sức mua cũng yếu… Thị trường hiện rất trầm lắng, nói lên khó khăn của doanh nghiệp bất động sản phía Nam rất lớn.

Trong khi đó, vốn tiềm ẩ
Số lượt xem: 161
 
Bình luận
Đọc lại dữ liệu
Không có bình luận nào.
 


Nhập mã chứng thực:

Vui lòng gõ có dấu và không quá 1000 chữ.
 
Các tin mới
Các tin cũ
 
 

_

 
Đọc nhiều nhất
Bình luận  Mr Lam  viết trong  Nuôi cánh kiến đỏ, hướng thoát nghèo ở Mường Lát  lúc  22/9/2012  :  Tôi cần nhập số lượng lớn nhựa Cánh Kiến, vui long..
Bình luận  thang  viết trong  Đề xuất tách Phòng Kinh tế và Hạ tầng thuộc UBND cấp huyện  lúc  15/6/2012  :  đồng ý
Bình luận  vinh  viết trong  Hoa khôi - Doanh nhân Nguyễn Thu Hương: Người đẹp thẳng tay “đập nát bình hoa”  lúc  3/6/2012  :  tai sac di cung, qua la thanh cong
Bình luận  Vinh  viết trong  [Infographic] Apple qua các con số  lúc  15/5/2012  :  I love Apple !!!!!!!
Bình luận  Hồng Cương  viết trong  Một đại gia thế giới sắp rót vốn vào một ông lớn công nghệ Việt Nam?  lúc  23/4/2012  :  Theo giới thiệu vậy thì chắc chắn là VC Corp thôi,..
Bình luận  ThanhChung  viết trong  Phát “sốt” vì cây cỏ ngọt  lúc  17/4/2012  :  Mot loai duoc thao qui hiem rat mong doc gia nen..
Tin tổng hợp từ các báo
 
 
Bản quyền © 2005-2014 của ScTech. Phần mềm TradePortal phiên bản 4.

Liên kết website