Chỉ số chứng khoán

Chỉ số thế giới
 
 
 
Bất động sản

Thị trường chung cư: “Giải phẫu” toàn diện để cung cầu gặp nhau (phần 2)

Thứ 3 20/09/2011 08h:56
Thị trường chung cư: “Giải phẫu” toàn diện để cung cầu gặp nhau (phần 2)
Có quá nhiều bất cập trong nội hàm của thị trường mà hiện nay mới lộ rõ, cần hơn hết là một giải pháp tái cấu trúc toàn diện để cải thiện thị trường trong tương lai.

Như trước đây chúng tôi đã đề cập đến những bất cập trong giá bán căn hộ, trong việc thao túng của giới đầu cơ đối với lĩnh vực này trong bài “thị trường chung cư Hà Nộ bị thao túng bởi giới đầu cơ (phần 1). Đến nay, những hệ lụy đó theo các chuyên gia trong lĩnh vực này cần phải có sự thay đổi toàn diện trong cách làm, cũng như thay đổi cách kinh doanh. Chúng tôi xin trích dẫn một số quan điểm với cách nhìn từ chủ đầu tư đến nhà tư vấn bất động sản.



Nhiều bất cập dẫn đến cung cầu chệch hướng



Ông Trương Chí Kiên – Phó TGĐ  Công ty Him Lam Thủ Đô



Đã nói đến thị trường là nói đến cung cầu. Việt Nam mới chỉ hình thành thị trường bất động sản trong khoảng hơn 10 năm nay, còn trước đây chúng ta chưa có khái niệm này. Từ khi đổi mới đất nước, chúng

Ông Trương Chí Kiên - Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô 

Cung cầu thay đổi, những tác nhân của thị trường sẽ thay đổi. Nếu chủ đầu tư nào thông minh thì phải nhận ra được điều này để đưa ra được chiến lược phát triển phù hợp.



ta đã có một giai đoạn tích lũy (tích lũy tiền). Dân số tăng nhanh, tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, khi đó mới xét đến yếu tố cung cầu



Trong một thời gian dài cung ít cầu nhiều, do đó mới nảy sinh ra vấn đề bưng bít thông tin  tạo ra cơ chế thị trường tiền “chênh”, tiền “vênh”. Đó là nguyên nhân gây ra mất cân đối về cung cầu trên thị trường.



Đến thời điểm này chúng ta mới thấy sự bất cập, mà chính sách thì cũng chỉ là một phần nguyên nhân. Bởi trong quá trình đang phát triển đương nhiên chính sách sẽ chưa thể hoàn chỉnh để đáp ứng thực tế, mà trong thời gian qua chính sách vẫn đi sau nhằm cải thiện, điều chỉnh để phù hợp. Vì vậy, chúng ra mới thấy sự  chồng tréo nhau về Luật. Đấy là những bất cấp về quản lý về thị trường BĐS.



Đến thời điểm hiện nay, nhiều vấn đề nảy sinh và lại xoay quanh nguyên nhân mất cân đối về cung –cầu.



Về cơ cấu nguồn cung thiếu hài hòa: Trước đây toàn bộ lợi thế của  thị trường là thuộc về người bán. Khi chủ đầu tư xây dựng phương án kinh doanh họ đưa ra một kỳ vọng ở lợi nhuận ở một tỷ lệ nào đó. Ví dụ biên độ lợi nhuận là 15% nếu khi đó chủ đầu tư phát triển nhà giá 20 triệu đồng/m2, nếu đầu tư thêm  xây dựng dự án cao cấp với giá trên 30 triệu đồng/m2 với tỷ lệ lợi nhuận lên đến 30 – 40%, vậy khi đó họ chọn 15% hay 30%? 



Rõ ràng đó là nguyên nhân, ai cũng đổ xô vào xây dựng chung cư cao cấp bởi khi đó họ đủ điều kiện thuận lợi về thị trường, không cần phải tranh nhau bán, không phải marketing tiếp thị. Vì thế chẳng có lý do gì họ không chọn phân khúc cao cấp. Đó là lý do sâu xa xảy ra dư cung về phân khúc cao cấp.



Về cầu của thị trường: Trong thị trường chúng ta có đến 70% là đầu cơ, đầu tư (mua đi bán lại) họ đã có lợi nhuận “khủng” rồi. Ở thời điểm này khi dư cung, thị trường kém, chi phí cơ hội ở các kênh đầu tư khác cao hơn do đó một phần nguồn cầu đã bị rút ra khởi thị trường. Giả sử không hẳn hết con số 70% rút ra khỏi thị trường mà chỉ cần có 40% rút cũng đã cho thấy nguồn cầu sụt giảm mạnh. Nhà đầu cơ rút khỏi thị trường không những làm nguồn cầu sụt giảm mạnh mà vô hình chung cũng là nhân tố tạo dư cung trên thị trường.



Qua phân tích cung – cầu như vậy chúng ta hình dung ra biểu đồ về hai đường cung cầu là đang cách xa nhau, và cũng là một điều lý giải cho câu hỏi là tại sao thị trường hiện nay lại kém như vậy?



Làm gì để thay đổi



Hướng đến khách hàng là người sử dụng cuối cùng đang là chiến lược của không ít chủ đầu tư đang tính đến. Tuy nhiên, giá bất động sản những năm qua đã được đẩy lên quá cao, trong khi đó bản chất thu nhập của người dân (những người có nhu cầu thực sự về nhà ở) lại còn rất thấp so với đa số những người đang sở hữu bất động sản hiện nay. Vấn đề đặt ra là liệu giá bán căn hộ trong tương lai có giảm giá tiếp hay không?



Ông Trần Như Trung – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam:



Ông Trần Như Trung - GĐ bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills VN 

Chúng ta muốn bản thân thị trường phải sống vào bản thân nó chứ không phải là quá lệ thuộc vào dòng tiền từ nơi khác.



Thị trường bất động sản hiện nay đã đến ngưỡng mà chúng ta bắt buộc phải thay đổi lại cách làm, thay đổi cách kinh doanh. Trong thời gian qua, thị trường đã lệ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, ai cũng có thể lao vào thị trường do đó đã dẫn đến hệ quả như hiện nay. 



Không hẳn là chính sách tín dụng vừa qua làm các chủ đầu tư gặp khó, nó chỉ là một dấu “cộng” thêm vào một loạt những vấn đề của thị trường vừa qua, bản thân nội tại trong mỗi chủ đầu tư cũng đã có vấn đề. Giờ cộng thêm vào vấn đề thắt tín dụng nên đã dẫn đến việc suy thoái của nhiều chủ đầu tư như hiện nay.



Chúng ta muốn bản thân thị trường phải sống vào bản thân nó chứ không phải là quá lệ thuộc vào dòng tiền từ nơi khác.



Trong điều hành kinh tế vĩ mô cũng như đi xe ô tô, lúc ga lên lúc ga xuống là chuyện bình thường. Có nước nào không làm như vậy đâu, nhiệm vụ điều hành vĩ mô là những lúc nóng thì phải giảm xuống, lúc lạnh thì phải tăng lên. Bản chất là của thị trường là có chịu thay đổi không?



Các chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý có thực sự bỏ kiểu làm, cách làm từ trước đến nay đã có để chuyển sang cách làm hướng đến nội hàm của thị trường hay không, hướng đến những người cốt lõi của thị trường không hay là tất cả chúng ta đều ào ào, và đều ngắn hạn hết. Vì thế, thị trường trong thời gian tới phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề này.



Ông Trương Chí Kiên-Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô



Chủ đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận: Nếu chủ đầu tư bắt tay vào triển khai một dự án hiện nay thì họ phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận không thể cao “ngất ngưởng” như trước đây. Có nghĩa là phải đem lại giá trị cho khách hàng.



Chọn phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng: Mối quan tâm đầu tiên hiện nay của chủ đầu tư là bán được hàng để huy động vốn từ người dân, nếu không bán được hàng chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn để chi trả lãi vay bởi nguồn vốn đầu tư dự án chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Do đó, bắt buộc chủ đầu tư hiện nay phải chọn phân khúc nào thị trường đang có nhu cầu, và nhu cầu hiện nay là đa số là phân khúc thấp bình dân. Bên cạnh đó phải điều chỉnh về biên độ lợi nhuận để cạnh trạnh hơn tạo ra tính thanh khoản.



Thị trường là cung – cầu và khi cung cầu thay đổi, những tác nhân của thị trường sẽ thay đổi. Nếu chủ đầu tư nào thông minh thì phải nhận ra được điều này để đưa ra được chiến lược phát triển phù hợp nếu không thì cũng sẽ thất bại.



Ông Đặng Văn Quang - Giám đốc công ty Tiếp thị, Quản lý BĐS NaViGat



Về phía chủ đầu tư: Giải pháp quan trọng nhất là cần hướng đến trọng tâm khách hàng hơn. Bởi quyết định thị trường là số đông những người mua nhà để ở. Trong khi đó, tại Hà Nội hiện nay có đến 90% bất động sản là đang được sở hữu bởi người giàu và ngược lại có đến 90% người nghèo chưa có nhà ở.



Về phía quản lý thị trường: Cần có sự thay đổi sự hỗ trợ từ nguồn vốn cho người mua nhà. Trước đây, chính sách của nhà nước vẫn chủ yếu là tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp (đầu vào của sản phẩm), chứ còn người mua nhà cuối cũng để ở (đầu ra của sản phẩm) lại gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn. 



Theo phân tích của ông Quang, hiện nay thu nhập bình quân của người dân Hà Nội khoảng 2000 USD, hộ gia đình có 4 người thì mức thu nhập hàng năm là khoảng 8000 USD. Thông thường ở nước ngoài mỗi hộ gia đình thường sử dụng khoảng 1/3 tổng thu nhập (30 năm làm việc) cho việc nhà ở, họ sẵn sàng chi  tiêu trước những khoản thu nhập trong tương lai nhờ có sự hỗ trợ từ phía Ngân hàng. 



Với Hà Nội, mức thu nhập 8000 USD hiện nay tương đương khoảng 160 triệu đồng/năm, trong vòng 30 năm tổng thu nhập khoảng 4,8 tỷ đồng. Vậy phân khúc nhà ở mà người Hà Nội có thể chi trả ở mức khoảng 1,6 tỷ đồng/căn, và đương nhiên họ phải có sự hỗ trợ của ngân hàng. 



Nhưng hiện nay, ngân hàng lại đang quay lưng với người dân, với lãi suất cho vay quá cao, thậm chí còn không cho vay. Như vậy để giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường đó là cho người dân vay với mức lãi suất thấp, tạo cơ hội cho đối tượng này tiếp cận với nhà ở.



Với những giải pháp được cho là sẽ hướng đến đối tượng là khách hàng sử dụng cuối cùng, sẽ góp phần đưa thị trường về đúng với giá trị thực của nó. Nhiều chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới nhiều khả năng giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm. Mạnh Dũng

Đón đọc



Mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm? (phần 3)



Theo TTVN



Số lượt xem: 106
 
Bình luận
Đọc lại dữ liệu
Không có bình luận nào.
 


Nhập mã chứng thực:

Vui lòng gõ có dấu và không quá 1000 chữ.
 
Các tin mới
Các tin cũ
 
 

_

 
Đọc nhiều nhất
Bình luận  Mr Lam  viết trong  Nuôi cánh kiến đỏ, hướng thoát nghèo ở Mường Lát  lúc  22/9/2012  :  Tôi cần nhập số lượng lớn nhựa Cánh Kiến, vui long..
Bình luận  thang  viết trong  Đề xuất tách Phòng Kinh tế và Hạ tầng thuộc UBND cấp huyện  lúc  15/6/2012  :  đồng ý
Bình luận  vinh  viết trong  Hoa khôi - Doanh nhân Nguyễn Thu Hương: Người đẹp thẳng tay “đập nát bình hoa”  lúc  3/6/2012  :  tai sac di cung, qua la thanh cong
Bình luận  Vinh  viết trong  [Infographic] Apple qua các con số  lúc  15/5/2012  :  I love Apple !!!!!!!
Bình luận  Hồng Cương  viết trong  Một đại gia thế giới sắp rót vốn vào một ông lớn công nghệ Việt Nam?  lúc  23/4/2012  :  Theo giới thiệu vậy thì chắc chắn là VC Corp thôi,..
Bình luận  ThanhChung  viết trong  Phát “sốt” vì cây cỏ ngọt  lúc  17/4/2012  :  Mot loai duoc thao qui hiem rat mong doc gia nen..
Tin tổng hợp từ các báo
 
 
Bản quyền © 2005-2014 của ScTech. Phần mềm TradePortal phiên bản 4.

Liên kết website